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California settentrionale, 2007. Una donna di mezza età partecipa alla cena di prova di un matrimonio e, incitata dagli altri ospiti, inizia a raccontare una storia di fantasmi che ha coinvolto una sua conoscente. Londra, Inghilterra, 1987. La giovane insegnante americana Dannielle "Dani" Clayton viene assunta da Lord Henry Wingrave per fare da istitutrice ai due nipoti, residenti a Bly Manor, la tenuta di famiglia, nell'Essex. Dani viene accompagnata al maniero da Owen (cuoco della casa tornato da Parigi per prendersi cura della madre malata) e una volta arrivata conosce la governante Hannah Grose, la giardiniera Jamie e i bambini a cui dovrà fare da istitutrice: Miles e Flora, orfani ormai da due anni dopo che i genitori sono periti in un incidente in India. Entrambi i bambini (rispettivamente di dieci e otto anni) si dimostrano entusiasti e accolgono calorosamente Dani, ma Miles si comporta sin da subito in modo strano e Flora chiede a Dani di non lasciare la sua stanza durante la notte per non essere vista dalla "Signora del Lago". Dani, pensando che Flora abbia semplicemente una grande fantasia, ignora l'avvertimento. Flora inoltre lascia in giro dei talismani, per "proteggere" gli abitanti della casa. Il giorno dopo, Dani scopre da Hannah la storia di Rebecca Jessel, l'istitutrice che si era presa cura di Miles e Flora prima di lei: la giovane si era innamorata di Peter Quint, che lavorava per Lord Wingrave. L'uomo, dopo averla illusa, prosciugò un conto del suo capo e fuggì e Rebecca, disperata, si suicidò nello stagno della proprietà (il suo cadavere venne trovato da Flora). Una sera, mentre riordina le bambole di Flora, Dani viene rinchiusa nella cabina-armadio da lei e Miles. La ragazza si fa prendere dal panico e vede attraverso lo specchio uno spettro che sembra perseguitarla. Dani viene liberata qualche ora dopo da Flora e Miles, che sembrano preoccupati.